Объединение совладельцев многоквартирного дома: порядок создания и риски

Объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) — юридическое лицо, созданное собственниками квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия использованию их личного имущества и управления, содержания и использования общего имущества. Порядок создания, регистрации, реорганизации, деятельности и ликвидации ОСМД регулируется Законом Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» и Законом Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме».

Согласно статье 9 закона «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», управления многоквартирным домом, осуществляют его совладельцы.

Форму управления выбирают сами сособственники на общем собрании. Формы могут быть такими:

— управление совладельцами (самостоятельно, непосредственно);

— управление управляющим;

— управление объединением совладельцев многоквартирного дома (ассоциацией совладельцев многоквартирным домов).

Первый вариант более приемлем для небольших домов – для решения каждого вопроса требуется согласие большинства сособственников.

В больших домах такая форма будет неудобна в принятии решений. Она не подойдет, если совладельцы захотят накапливать средства на ремонты и прочие крупные расходы. Для открытия счета и управления средствами нужно создать юридическое лицо.

Второй вариант – нанять управляющего – могут ввести как совладельцы дома, так и ОСМД.

Если совладельцы не выбрали форму управления домом, управляющую компанию назначит местная власть – на год.

За это время совладельцы смогут найти управляющего и затем изменить формат управления домом. Заключить договор они смогут после окончания действия предыдущего договора, заключенного исполнительным органом местного совета.

В многоквартирных домах, в которых не создали ОСМД и не назначили управляющего, исполнительный орган местного совета больше не может самостоятельно назначить управляющего.

Для этого совладельцы дома должны провести собрание, на котором большинством голосов утвердить просьбу совета провести соответствующий конкурс.

То есть создание ОСМД – один из вариантов решения проблемы качественных жилищно-коммунальных услуг.

ОСМД созданы уже в 16,4% многоквартирных домов. Всего в Украине уже более 28,5 тысяч таких объединений.

Преимуществом ОСМД можно считать то, что за счет предоставления в аренду фасадных частей здания под рекламу можно получить дополнительный доход, за счет которого можно улучшить благоустройство или что-то отремонтировать.

На расходы оплаты труда обслуживающего персонала не начисляют НДС, что может уменьшить тариф квартплаты (размер взносов в ОСМД).

Для ОСМД предусмотрены программы поддержки – как государственные, так и от общественных организаций, фондов и тому подобное.

Если Вы решили сформировать ОСМД, воспользуйтесь  подробной пошаговой инструкцией:

1. Создание инициативной группы (не менее 3-х собственников квартир или нежилых помещений в многоквартирном доме) и разработка плана действий по подготовительной работе для создания ОСМД. Правила создания ОСМД предусматривают проведение общего собрания и составление протокола, который  должен быть подписан всеми собственниками квартир в доме.

2. Формирование реестра собственников квартир и получения информации о доме: данные о собственниках жилых и нежилых помещений, техпаспорт на дом, информация о придомовой территории, сумма задолженности жителей за жилищно-коммунальные услуги, составление сметы содержания дома.

3. Подготовка Устава ОСМД, который согласно нормам ЗУ «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», составляется на основе типового устава, утвержденного Министерством регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства. https://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/z1155-03

 Однако, законодательством предусмотрена возможность включения в устав иных положений, регулирующих деятельность объединения и не нарушающих закон.

4. Оповещение о проведении учредительного собрания. Определившись с датой и временем проведения собрания, инициативная группа обязана известить об этом каждого совладельца (не менее чем за 14 дней). Приглашение должно быть оформлено в письменном виде и содержать день, время и место проведения учредительного собрания, а также повестку дня. Передача приглашения осуществляется лично в руки (под роспись) или направляется заказным письмом.

 5. Проведение учредительного собрания. Основными вопросами собрания являются создание ОСМД, утверждение устава, избрание правления и председателя объединения. Все сведения о проведении учредительного собрания должны быть внесены в протокол. Решение считается принятым, если за него проголосовало более 50% собственников.

6. Регистрация ОСМД проводится в соответствии с ЗУ «О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц — предпринимателей и общественных формирований». Для оформления ОСМД как юридического лица, уполномоченный учредительным собранием представитель объединения, подает государственному регистратору следующие документы: заявление о регистрации, устав, протокол учредительного собрания.

Какие права имеют члены ОСМД?

Согласно ст. 6 ЗУ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», а также ст. 14 ЗУ «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» члены ОСМД имеют право: избирать и быть избранными в органы правления, получать данные о деятельности ОСМД (в т. ч. финансовые), участвовать в управлении ОСМД (в рамках законодательства и устава объединения), знакомиться с протоколами общих собраний, требовать от уставных органов защиты своих прав и соблюдения правил добрососедства, беспрепятственно пользоваться общим имуществом дома (с учетом законных ограничений), получать информацию о состоянии дома, условиях его содержания и эксплуатации, расходах на содержание общего имущества и поступлениях, полученных от его использования.

Порядок реализации прав совладельцев определяется законом и не должен нарушать прав других собственников. Споры между членами ОСМД решаются по согласию сторон или в суде.

Что входит в обязанности членов ОСМД?

Члены ОСМД обязаны соблюдать Устав ОСМД, выполнять решения уставных органов, своевременно оплачивать взносы и платежи по ЖКХ, возмещать убытки, причиненные другим совладельцам, придерживаться правил пожарной безопасности и санитарных норм, соблюдать чистоту в доме и на придомовой территории, использовать помещения по назначению, обеспечивать их сохранность, информировать органы правления ОСМД о повреждениях в доме, предотвращать нарушения законных прав и интересов других совладельцев.

По каким тарифам члены ОСМД оплачивают коммунальные услуги?

Члены ОСМД самостоятельно определяют порядок обслуживания дома, выбирают обслуживающую компанию и формируют тарифы (членские взносы) на содержание дома и придомовой территории.

Может ли ОСМД распоряжаться придомовой территорией?

Придомовая территория, переданная на баланс объединения, может быть благоустроена на усмотрение ОСМД в зависимости от его потребностей. При этом, значительные изменения (строительство гаражей, автостоянок, установка киосков или вспомогательных сооружений) должны быть согласованы с местными органами государственной исполнительной власти.

Требуется ли согласие ОСМД на сдачу квартиры в аренду?

Собственники квартир или нежилых помещений в доме, в котором создано ОСМД, имеют право распоряжаться собственным имуществом по своему усмотрению (продавать, сдавать в аренду и т. д) без согласия ОСМД. При этом на собственника возложена обязанность, проинформировать покупателя или арендатора о том, что данное помещение является составной частью дома, в котором создано ОСМД, ознакомить с уставом объединения, его правами и обязанностями.

Как используются деньги, полученные за аренду помещений ОСМД?

Финансовые поступления, полученные от сдачи в аренду объектов общей собственности, должны быть направлены на содержание и эксплуатацию дома, формирование резервного фонда на капитальный ремонт или уменьшение коммунальных платежей. Любое распределение доходов между членами ОСМД не допустимо, поскольку превращает объединение в коммерческую организацию.

Кто и каким образом руководит ОСМД?

Согласно законодательству, высшим руководящим органом объединения является общее собрание совладельцев многоквартирного дома, которое созывается и проводится не реже одного раза в год, а его решения является обязательным для всех членов ОСМД.

Какие вопросы решаются на общем собрании ОСМД?

Согласно статье 10 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», к исключительной компетенции общего собрания членов ОСМД относится следующее: избрание (переизбрание) членов правления, утверждение сметы, баланса и годового отчета, принятие решений о проведении строительных и ремонтных работ, утверждение устава объединения, а также внесение в него изменений, избрание (отзыв) руководителя, утверждение и изменение условий договора с ним, вопрос об использовании общего имущества (в том числе определение ограничений), определение поощрения председателя и членов правления (в том числе материального), установление порядка уплаты, перечня и размеров взносов и платежей совладельцев дома, предварительное согласование условий договоров, заключенных на сумму, превышающую лимит устава, договоров относительно ценных бумаг, имущественных прав.

Какие полномочия имеет правление ОСМД?

Правление объединения — исполнительный орган, который избирается общим собранием совладельцев для руководства текущей деятельностью ОСМД. Порядок избрания и отзыва членов правления, их количество и сроки избрания устанавливаются общим собранием.  В компетенции правления:  распоряжение средствами объединения,  назначение письменного опроса совладельцев,  ведение делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности,  подготовка сметы, баланса объединения и годового отчета,  созыва общего собрания совладельцев,  заключение договоров на выполнение работ и оказание услуг, надзор над их выполнением,  осуществление контроля над своевременной уплатой взносов и платежей, взыскание долгов. Список полномочий правления ОСМД может быть расширен по решению общего собрания.

 Кто может стать Председателем правления ОСМД?

 В соответствии с законодательством Председателем правления ОСМД может быть только совладелец дома, который избирается из состава членов правления. Председатель правления может выполнять свои функции на платной основе, или на общественных началах (бесплатно).  Размер гонорара устанавливается на общем собрании.

Кто такой управляющий ОСМД и как он избирается?

Управляющий (управляющая компания) — физическое лицо-предприниматель или частная фирма, чьей основной деятельностью является посредничество между владельцами жилья и физическими и юридическими лицами, предоставляющими коммунальные услуги. К компетенции управляющего ОСМД входит подбор поставщиков услуг и заключение с ними соответствующих договоров подряда (подача холодной и горячей воды, электроэнергии, газа и отопления, вывоз мусора, уборка придомовой территории, проведения строительных и ремонтных работ). Оплата за предоставленные услуги и работу управляющего взимается с собственников жилья в виде именных платежек.

Как расторгнуть договор с управляющим ОСМД?

Благодаря принятию закона «О внесении изменения в статью 13 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» процедура досрочного расторжения договора с управляющей компанией была изменена. Теперь совладельцы многоквартирного дома имеют право расторгнуть договор с управляющим в любое время. Напомним, что предыдущая редакция закона не предусматривала возможности расторжения контракта до истечения срока его действия.

В случае принятия решения об изменении формы управления многоквартирным домом (то есть создании ОСМД) или выборе другого управляющего, совладельцы, не позднее, чем за два месяца до дня расторжения договора, должны сообщить назначенного ими на конкурсной основе управляющего.

 Можно ли застраховать общее имущество ОСМД?

 Страхование общего имущества ОСМД от любых видов риска и прямых убытков осуществляется в порядке, предусмотренном уставом объединения.  При возникновении страхового случая, страховая сумма выплачивается ОСМД, для дальнейшего использования в интересах совладельцев (в первую очередь — на восстановление и ремонт).

Как ликвидировать ОСМД и вернуть деньги?

Согласно нормам ст. 28 ЗУ «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» деятельность ОСМД прекращается со дня внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц и физических лиц — предпринимателей. Прекращение объединения проводится в случае:

— приобретения одним лицом всех помещений в многоквартирном доме;

— принятия судом решения об аннулировании объединения ОСМД;

— принятия сособственниками решения о ликвидации объединения.

При ликвидации объединения, средства, оставшиеся после удовлетворения требований кредиторов, распределяются между всеми совладельцами многоквартирного дома. При этом осуществляется зачет задолженности каждого совладельца перед ОСМД в соответствии с уставом объединения.

Оставьте первый комментарий

Оставить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.


*