Договор купли-продажи недвижимости — это документ, который заверен нотариусом и имеет юридическую силу. В нем зафиксирован факт перехода права собственности от одного лица к другому. После его подписания необходимо внести информацию о новом владельце в электронный реестр недвижимости и можно спокойно праздновать новоселье.
Договор купли-продажи в любом случае содержит следующую информацию:
— данные продавца и покупателя с указанием серии и номера паспортов и идентификационных кодов для физических лиц, и реквизитов для юридических;
— дату заключения договора;
— технические характеристики квартиры: ее адрес, планировка, площадь, вид собственности;
— название документа, подтверждающего право собственности на имущество;
— сумма оценки недвижимости;
— полная стоимость квартиры, а также описание того, в какой валюте и каким способом будет производиться расчет;
— адрес нотариальной конторы, ФИО нотариуса, его подпись.
В договоре также записываются все остальные нюансы сделки. Например, когда из квартиры выедут все проживающие в ней, кто будет оплачивать коммунальные в этот период, кто будет оплачивать услуги нотариуса и т.д.
Первое, что нужно сделать, покупая квартиру, — это проверить, есть ли у продавца на это имущество законное право. У него должен быть один из следующих документов: Договор купли-продажи или дарения, Договор долевого участия, Свидетельство о приватизации, Договор о получении наследства, Решение суда относительно признания права собственности.
Важно учесть еще и такие моменты: Если владелец находится в браке и квартира была куплена в период, когда он уже в нем находился, то у него должно быть согласие на продажу от супруга. Если в квартире прописан ребенок или недееспособное лицо, то разрешение на сделку должны дать органы опеки или попечительства. Если квартира находится в собственности сразу у нескольких лиц, то все они должны присутствовать в момент заключения сделки или дать кому-то доверенность на право продажи от их имени. Стоит отказаться от покупки квартиры, если вы выяснили, что: В ней все еще прописаны люди, сделанная в квартире перепланировка, не узаконена, имущество находится под арестом или в ипотеке, есть долг за коммунальные услуги, квартира не приватизирована.
Во всех этих случаях вас может ожидать суд и дополнительные финансовые потери. Лучше отказаться от такого приобретения еще на этапе переговоров. Но для этого нужно получить как можно больше информации о квартире, которая вас интересует. Данные об арестах и наличии ипотеки проверит нотариус. Не лишним будет поговорить с соседями, чтобы узнать больше о хозяевах, посмотреть их профиль в социальных сетях, понаблюдать за поведением во время переговоров.
Какие документы нужны для продажи квартиры?
Чтобы продать квартиру, владелец готовит пакет документов и со всеми их оригиналами приходит к нотариусу.
В зависимости от обстоятельств, в списке будут следующие пункты: Документ, подтверждающий право собственности, Выписка из реестра имущественных прав на недвижимое имущество, паспорта и идентификационные коды владельцев, свидетельство о браке жены или мужа владельца, согласие супруга владельца на продажу имущества (исключение составляют случаи, когда имущество подарено, получено по наследству или куплено еще до вступления в брак), разрешение опекунского или попечительского совета, если владелец — ребенок или недееспособное лицо, справка о составе семи, оценка квартиры, технический паспорт на квартиру, справка из банка об открытии счета, если платеж будет больше 50 000 грн.
Какие документы нужны для покупки квартиры?
Вам нужно будет предоставить только паспорт и идентификационный код. Понадобятся документы супруга и свидетельство о браке, если вы в браке. Ваш супруг также должен лично присутствовать на сделке или написать заявление о том, что не имеет возражений по поводу приобретения недвижимости.
Процедура оформления купли-продажи квартиры в 2019 году следующая: Продавец и покупатель готовят и подают нотариусу необходимые документы.
Нотариус составляет договор и дает сторонам для ознакомления и уточнения. Стороны проверяют правильность ввода информации в договор, подписывают согласие супруга на совершение сделки, платят все налоги и обязательные платежи. Проводится передача денег от покупателя продавцу. Нотариус удостоверяет договор купли-продажи и вносит данные в Государственный реестр прав на недвижимое имущество. Согласно последним изменениям в законодательстве регистрация права собственности на недвижимость на Украине проводится нотариусом через интернет-портал.
В результате покупатель получает на руки оригинал и заверенную копию договора купли-продажи, выписку из реестра, технический паспорт на квартиру и ключи.
Какие налоги предусмотрены при заключении договора купли-продажи квартиры?
Если вы продавец:
• если вы владеете недвижимостью более трех лет и это ваша первая продажа недвижимости в течение календарного года, то размер пошлины составит 1% от цены объекта, указанной в договоре, но не ниже его оценочной стоимости;
• если вы владеете недвижимостью менее трех лет, вам придется оплатить: госпошлину (1% от цены объекта, указанной в договоре, но не ниже его оценочной стоимости); налог на доход (5% от стоимости недвижимости) и военный сбор (1,5% от стоимости недвижимости);
• если вы нерезидент Украины, оплатить нужно: госпошлину (1% от цены объекта, указанной в договоре, но не ниже его оценочной стоимости); налог на доходы физических лиц (15% от стоимости недвижимости) и военный сбор (1,5% от стоимости недвижимости).
Если вы покупатель:
Покупатель недвижимости обязан оплатить:
• сумму в размере 1% от цены недвижимости в Пенсионный фонд (для резидентов и нерезидентов);
• государственную пошлину в размере 1% от стоимости объекта;
• административные сборы за переоформление права собственности в Государственном реестре вещевых прав.
От уплаты госпошлины освобождены:
• инвалиды Великой Отечественной войны и семьи военных, пропавших без вести;
• инвалиды 1-й и 2-й групп;
• ликвидаторы аварии на ЧАЭС. Если к льготным категориям граждан относятся обе стороны соглашения, они освобождаются от выплаты госпошлины. Если «льготником» выступает лишь одна сторона, то вторая от выплаты госпошлины не освобождается.
Как зарегистрировать право собственности?
Чтобы зарегистрировать право собственности на недвижимость, вам необходимо получить у нотариуса информацию о внесении данных в реестр прав. Информация о новом владельце недвижимости сохраняется в электронном госреестре, доступ к которому открыт.
Нотариусу необходимо предоставить: заявление, паспорт нового владельца, идентификационный код нового владельца и договор купли-продажи недвижимости.
Сколько стоит регистрация?
Согласно пункту 1 статьи 19 Закона Украины № 51 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений»:
• оплата за государственную регистрацию права собственности взимается в размере 0,1 прожиточного минимума для трудоспособных граждан.
• процедура регистрации должна быть проведена в течение 5 дней со дня внесения соответствующего заявления в Государственный реестр прав.
Документы, на основании которых совершено нотариальное действие, и документы или копии (выписки) из них, необходимые для совершения нотариального действия, обязательно приобщаются к экземпляру сделки, свидетельства и т.п., остаются в делах нотариуса. В случае, если государственная регистрации права собственности на недвижимое имущество в соответствии с законом проведена без выдачи документа, удостоверяющего такое право, нотариальное действие в отношении такого имущества совершается на основании информации из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, полученной путем непосредственного доступа к ней.
При совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившегося за совершением нотариального действия.
Дееспособность гражданина, обратившегося за совершением нотариального действия, проверяется нотариусом на основании предоставленных документов, предусмотренных ст. 43 Закона «О нотариате», подтверждающих его возраст, а также на основании убежденности нотариуса в результате проведенной беседы и разъяснения последствий совершения нотариального действия в способности этого лица осознавать значение этого нотариального действия, его последствий и содержания разъяснений нотариуса, а также соответствия воли и волеизъявления лица о совершении нотариального действия.
При наличии сомнений относительно объема гражданской дееспособности физического лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус обязан обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства соответствующего физического лица для установления факта отсутствия опеки или попечительства над таким физическим лицом.
Нотариус обязан установить волеизъявление лица, обратившегося за совершением нотариального действия, истинные намерения каждой из сторон к совершению сделки, он удостоверяет, а также отсутствие у сторон возражений по каждой из условий сделки.
В случае если потерян документ, которым удостоверено право собственности на недвижимое имущество, регистрация прав которых проведена до 01.01.2013 г., в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их возникновения, владелец, должен подать государственному регистратору прав:
• копию экземпляра утраченного, поврежденного или испорченного свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество;
• копию объявления об утрате документа в средствах массовой информации общегосударственной сферы распространения или местной или региональной сферы распространения по местонахождению недвижимого имущества, в котором должны быть указаны название документа, его номер и дата выдачи, на чье имя выдан, каким органом (кроме случаев повреждения или порчи документа).
Государственная регистрация прав в случае, предусмотренном настоящим пунктом, производится исключительно при установлении государственным регистратором наличия зарегистрированных прав в информационных системах, государственная регистрация прав в которых осуществлялась до 01.01.2013 г., либо на бумажных носителях информации, ведение которых осуществлялось предприятиями бюро технической инвентаризации.
Если вы хотите заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, то нотариус в таком случае тоже будет вам необходим, поскольку предварительный договор заключается в той же форме, что и основной. В некоторых случаях «продавцы» иногда начинают заниматься продажей, даже не проверив, имеют ли они право собственности на квартиру. В любом случае до того, как начинать поиск покупателя, следует убедиться в том, что у вас есть правоустанавливающий документ.
Покупка жилья от застройщика, то есть квартиры в новом доме, привлекает существенными преимуществами перед приобретением на вторичном рынке недвижимости.
К сожалению, мнение о том, что одним из преимуществ является отсутствие юридических рисков при покупке квартиры, ошибочно: покупатель может стать жертвой одной из мошеннических схем. А доказать факт мошенничества и / или недобросовестности застройщика зачастую невозможно. Прежде чем подписывать какие-либо документы и платить деньги, необходимо обезопасить себя от обмана.
Жилье на первичном рынке бывает двух видов — в многоквартирных домах, которые еще не достроены, и новостройках, только сданных в эксплуатацию. Квартира в недостроенном доме обычно стоит дешевле, однако и риск при покупке более серьезный — возможно «замораживание» строительных работ на годы. В этом случае инвесторы не получают квартир и остаются без денег, а доказать преступный умысел застройщика и вернуть средства удается далеко не всегда.
В договоре о покупке следует обязательно предусмотреть возврат денег за излишне оплаченные метры, если квартиры необходимого размера в доме не окажется. Кстати, такой пункт должен быть в любом договоре, где говорится о покупке квартиры определенной площади. Иначе покупатель жилья рискует переплатить значительную сумму, если ему предложат меньшую квартиру.
Советуем избегать распространенной «серой» схемы — приобретение квартиры на первичном рынке путем предварительного договора купли-продажи непосредственно с застройщиком. Причины не подписывать такой документ слишком существенны:
• квартиры с параметрами, предусмотренными в договоре, может просто не оказаться в сданном в эксплуатацию доме;
• застройщик или посредник впоследствии может передумать подписывать основной договор и юридического механизма заставить его выполнить обещание не существует;
• на одну квартиру может быть подписано несколько предварительных договоров — в таком случае покупателю не поможет даже нотариальное заверение договора.
Если все же Вы хотите получить жилье именно в этом доме, нужно обратиться к юристу, чтобы детально изучил риски такой схемы.
Способов обмана при продаже жилья в новостройках существует немало. Поэтому прежде чем покупать, необходимо тщательно проверить как застройщика, так и заказчика строительства.
Выяснить репутацию застройщика помогут:
• информация про его предыдущие проекты, наличие жилых домов, уже сданных в эксплуатацию;
• информация, о том, выступал ли застройщик фигурантом судебных дел;
• отзывы в Интернете.
Добросовестный застройщик не откажется предоставить для ознакомления:
• разрешительную документацию по строительству объекта, в котором продаются квартиры;
• документы на земельный участок, где ведется строительство;
• учредительные документы компании, с которой предлагается подписать договор;
• непосредственно образец договора для ознакомления перед подписанием, что позволяет показать образец юристу и избежать будущих проблем.
Если в предоставлении этих документов отказывают, подписывать любые бумаги и платить деньги не стоит — вероятно, под обещанием продать квартиру кроется подвох, или даже мошенническая схема.
Поскольку рисков при покупке квартиры слишком много, а деньги, которые можно потерять, для большинства покупателей просто огромные, при заключении договора лучше заручиться помощью квалифицированного юриста.
Оставить комментарий