31 марта 2020 г. Верховной Радой Украины (далее — ВРУ) был принят во втором чтении проект Закона Украины (далее — ЗУ) №2178-10 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения» (далее — ЗУ №2178-10). Ситуация, которая сложилась начиная с внесения законопроекта на рассмотрение парламента и заканчивая его принятием на третьем внеочередном заседании ВРУ, весьма неоднозначна. В украинском обществе раздаются крайне противоположные оценки по поводу принятия закона «об открытии рынка земли».
Введение «рынка земли» на Украине по новому закону предполагается в два этапа. На первом — с 1 июля 2021 г. отменяется действие моратория на продажу земли сельскохозяйственного назначения. Важным аспектом запуска рыночных отношений, как акцентируют специалисты, поддерживающие этот законодательный акт и его последствия, является то, что закон предусматривает право и возможность, а не обязательство продажи земельных паев.
Второй этап начнется с 1 января 2024 г. При этом сторонники указанного законодательного акта и реализации его содержания на практике считают, что три года — это адекватный срок для оценки того, является ли принятые законодательные предписания действенными, соответствующие государственным интересам Украины и будет ли государственное регулирование достаточным. Они также утверждают, что такой срок оставляет возможность и для существенной коррекции закона. С 2024 г. право на покупку земли получат не только физические, но и юридические лица. С переходом на второй этап будет изменен не только состав субъектов — участников рынка земли, но и предельный размер концентрации земли в одних руках.
Уже в названии нового закона отмечается, что документ касается только земель сельскохозяйственного назначения. То есть, — земель товарного сельскохозяйственного использования. На сегодня на территории украинского государства такой земли 27 миллионов гектаров (га), а также еще 4,5 миллиона га сельскохозяйственной земли пребывают в личном использовании. Именно на этих землях будут действовать рыночные отношения.
Законом снят запрет на куплю-продажу земельных паев. Как отмечают эксперты, такое требование неоднократно озвучивалась не только отечественными юристами, но и зарубежными экспертами и институтами. В частности, в решении Европейского суда по правам человека (далее — ЕСПЧ) по делу «Зеленчук и Цицюра против Украины» прямо указывалось, что запрет продажи земельного пая является ограничением прав человека и нарушением владельцев распоряжаться своим имуществом, что является несоблюдением норм Конституции Украины.
Законодатель установил четкий запрет продажи других категорий земли. В частности, не подлежат продаже государственные и коммунальные земли, которые могут только сдаваться в аренду. Местные общины так же не смогут продавать полученные от государства земли, на них также действует исключительно право аренды. То есть, принятый ВРУ закон продлил мораторий на продажу 10,4 миллионов га, находящихся в государственной собственности.
Также ЗУ №2178-10 устанавливает запрет на продажу земель сельскохозяйственного назначения, если они находятся на неподконтрольных правительству Украины территориях Донецкой и Луганской областей и в Крыму. Исключение закон делает только для передачи такой земли по наследству. Все иные соглашения, договора и доверенности не будут признаны украинским государством действительными, а соответственно могут быть оспорены как в судах Украины, так, впоследствии, и в международных судебных инстанциях.
Еще одной категорией земли, имеющей особый статус и запрещенной для продажи, является земля, расположенная ближе 50 км от государственной границы Украины. Ее не имеют права покупать иностранцы или юридические лица с иногосударственными учредителями, даже если всеукраинский референдум позволит иноземцам покупать землю на территории Украины.
Утвержденный украинским парламентом ЗУ №2178-10 определяет предельные границы концентрации земли сельскохозяйственного назначения в одних руках. На первом этапе введения рынка земли — с 1 июля 2021 г. землю смогут покупать только физические лица в размере не более 100 га в одни руки. А на втором этапе — с 2024 г. — границы концентрации будут существенно увеличены, однако и тогда они не должны будут превышать 10 тысяч гектаров земли.
Как считают сторонники открытия рынка земельных ресурсов, новое законодательство предусматривает и меры предосторожности для чрезмерной концентрации земель в одних руках. В случае, когда в собственности одного лица независимо от способа получения (покупка, обмен, наследование, дарение и т.п.) окажется размер земельной собственности больше предельной площади, участки, приобретенные с нарушением лимита, будут конфискованы. Стоит отметить, что введенные новым законом нормы не распространяются на ранее приобретенные участки земли, поэтому площадь земли, которой гражданин владел до вступления в силу данного закона, не может быть уменьшен до установленных пределов.
Положение об уровне концентрации земельных ресурсов в одних руках будет учитывать и те случаи, когда лицо является участником коллективной компании. Поскольку с 2024 г. собственниками земли могут быть также и юридические лица, то закон определяет, что площадь земли в собственности компании не может превышать общей площади земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в собственности всех ее участников, но не более 10 тысяч га. Размер земельного участка паевого или акционерного участия владельца будет рассчитываться в зависимости от того, какой частью уставного капитала юридического лица обладает физическое лицо. Исключение по уровню концентрации земли сделали для тех 25 тысяч фермеров, которые получили от государства 543 509 га сельскохозяйственных земель в постоянное пользование: их наделы можно будет выкупить в рассрочку в течение 10 лет.
Некоторые специалисты обращают внимание на то, что во время второго чтения в законопроекте изменилась ситуация по установлению норм концентрации земли в пределах отдельных областей и территориальных общин. В первоначальном варианте законопроекта был зафиксирован размер концентрации земли в собственности на уровне объединенных территориальных общин не более 35%. Некоторые эксперты объясняют это тем, что на первом этапе актуальна норма не более 100 га в одних руках, поэтому до 2024 г., когда начнут действовать ограничения в 10 тыс. га, этот вопрос будет дополнительно решен. Другие предполагают, что эту норму убрали, поскольку уже сегодня значительная часть агрохолдингов превышают 35% концентрации земель в пределах одной общины, и такая норма может разрушить сложившиеся арендные отношения.
Однако новый закон предусматривает определенный механизм проверки покупателей земель, для чего были внесены изменения в другие законодательные акты Украины, в частности — в ЗУ «О нотариате», «О Государственном земельном кадастре», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений», «О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований».
Кроме того, законодательством предусмотрена помощь будущим покупателям земельных участков, особенно фермерам. Для этого в ЗУ №2178-10 предусмотрено поручить Кабинету министров Украины (КМУ) разработать порядок поддержки граждан и юридических лиц, которые хотят купить землю. Планируется подготовить нормативную базу для создания специального Фонда развития сельских территорий, одна из целей работы которого — поддержка малых и средних аграрных производителей.
Среди тревог и опасений насчет скорого введения «рынка земли», постоянно распространялся в обществе тезис о том, что украинские черноземы скупят иностранцы. Поэтому ЗУ №2178-10 установлен четкий перечень субъектов рынка, имеющих право на покупку земли на Украине. Законом определено, что на первом этапе (с 1 июля 2021 г. до 1 января 2024 г.) купить землю могут только граждане Украины как физические лица (не более 100 га на одного гражданина). Законодатель предусмотрел на старте рынка земли определенные преимущества фермерам, которые сегодня обрабатывают земельные паи других владельцев на правах аренды за преимущественное право ее приобретения. Законодательный акт устанавливает, что арендаторы, которые работают на земле и имеют право пользования не позднее, чем с 2010 г., могут выкупить землю с рассрочкой до 10 лет по цене нормативной денежной оценки таких участков и, что важно, — без проведения земельных торгов. Право собственности покупатель получит уже после первого платежа. Кроме того, арендатор также будет иметь возможность передать преимущественное право на приобретение участка другому лицу, но об этом он должен письменно сообщить собственнику земли.
С 2024 г. кроме физических лиц право на покупку земли получат также юридические лица — компании и корпорации со 100% местным капиталом, то есть — среди владельцев и конечных бенефициаров таких юридических лиц должны быть только граждане Украины, территориальные общины или государство.
В законе четко установлена норма о том, что иноземцы смогут покупать земли сельскохозяйственного назначения исключительно после принятия положительного решения на всеукраинском референдуме. Тогда же, только в случае одобрения на референдуме, покупать землю смогут и юридические лица, среди учредителей, участников или конечных бенефициаров которых являются граждане других государств. Также иностранцы и лица без гражданства смогут приобретать долю или членство в юридических лицах, которые уже имеют земли аграрного назначения.
Однако стоит отметить, что на сегодня в украинском правовом поле фактически отсутствуют условия для проведения такого референдума, поскольку в 2018 г. ЗУ «О всеукраинском референдуме», принятый в 2012 г., был признан неконституционным. Следовательно, для реализации гарантированного Конституцией Украины права на проведение референдума, на который ссылается законодатель в ЗУ №2178-10, необходимо принять соответствующий нормативно-правовой акт. А это может быть довольно длительный процесс, даже если учесть, что в начале марта 2020 г. на сайте парламента было сообщено о завершении подготовки текста законопроекта «О всеукраинском референдуме». Поэтому, учитывая современные реалии и, особенно, ситуацию с карантинными мероприятиями, говорить о доступе иностранцев к рынку земли сегодня, по мнению большинства аналитиков, настроенных позитивно к факту принятия этого закона, рано.
И еще раз следует отметить, что, независимо от результата возможного и предусмотренного ЗУ №2178-10 референдума, запрещается приобретение права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения:
1) юридическими лицами, участниками (акционерами, членами) или конечными бенефициарами которых являются лица, не являющиеся гражданами Украины — на земельные участки сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, земельные участки сельскохозяйственного назначения, выделенные в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев), и которые расположены ближе 50 километров от государственной границы Украины (кроме государственной границы Украины, которая проходит по морю);
2) юридическими лицами, участниками (акционерами, членами) или конечными бенефициарами которых являются граждане государства, признанного Украины государством-агрессором или государством-оккупантом;
3) лицами, принадлежащими сейчас или такими, которые ранее принадлежали к террористическим организациям;
4) юридическими лицами, участниками (акционерами, членами) или конечными бенефициарами которых являются иностранные государства;
5) юридическими лицами, в которых невозможно установить бенефициарного собственника (контроллера);
6) юридическими лицами, бенефициарные владельцы (контроллеры) которых зарегистрированы в оффшорных зонах, отнесенных в перечень оффшорных зон Кабинетом Министров Украины;
7) физическими и юридическими лицами, в отношении которых применены специальные экономические и другие ограничительные меры (санкции) в соответствии с ЗУ «О санкциях» в виде запрета на заключение сделок по приобретению в собственность земельных участков, а также связанными с ними лицами;
8) юридическими лицами, созданными по законодательству Украины, находящимися под контролем физических и юридических лиц, зарегистрированных в государствах, включенных Международной группой по противодействию отмыванию грязных денег (FATF) в список государств, не сотрудничающих в сфере противодействия отмыванию доходов, полученных преступным путем.
Для контроля за соблюдением этих предписаний установлен механизм конфискации земельных участков за нарушение норм закона. В частности, подлежит конфискации земля, если ее прямо или косвенно, например, через долю в юридическом лице, приобрел иностранец, а референдум о продаже земли гражданам других государств еще не состоялся. Конфискации подлежит земля в случае, если человеку дарят земельный участок или передают по наследству, а он уже имеет свои 100 га (с 2024 — 10 тысяч га), или он является иностранцем, изменил гражданство. В таком случае закон в течение года обязывает владельца отказаться от такой земли: продать, подарить и т.д. Если за год этого не сделано — землю конфискуют по решению суда и продадут. Полученные средства должны покрыть судебные расходы, а остальные будут перечислена владельцу земли, у которого ее конфисковали.
Новый закон установил, что земельные паи можно будет использовать в качестве залога для кредита. Но, если заем не будет погашен, банки смогут забирать землю в качестве оплаты. То есть, банки смогут стать собственниками земли только при условии, если земельный участок досталась им как залоговое имущество по непогашенным кредитам. Причем на банки не распространяются нормы по концентрации земель в одних руках. Такое положение несколько беспокоит экспертов, поскольку банкам удастся через новации законодательства существенно увеличить свой земельный портфель, который может быть высокодоходным во времени. Предохранителем от того, чтобы банки не превратились в крупнейших латифундистов на Украине есть записанные в ЗУ №2178-10 нормы о том, что такие земельные участки банковские учреждения должны будут продать на земельных торгах в течение двух лет после получения права собственности.
Важным аспектом внедрения рынка земли специалисты называют установление механизма безналичного расчета за уплату цены земельных участков сельскохозяйственного назначения. Парламентарии установили, что к 2030 г. минимальная цена такой земли не может быть меньше ее нормативно-денежной оценки. Без подтверждения источника происхождения средств или других активов, благодаря которым приобретается право на владение землей, участок невозможно будет приобрести. Таким образом, банковские учреждения и налоговые органы будут изучать вопрос происхождения денежных средств, которые должны быть официально задекларированные и законно приобретенные.
Пакет законодательных актов по земельной реформе на Украине содержит следующие шесть нормативно-правовых актов, а именно, кроме ЗУ №2178-10:
— принятый и подписанный президентом Украины ЗУ №0858, автоматизирующий обмен информацией между реестром прав и земельным кадастром (обязывает оцифровывать и заносить в реестр прав информацию на бумажных носителях, регистрировать цены транзакций с землей);
а также принятые в первом чтении законопроекты:
— №2195 (вводит прозрачный процесс земельных электронных аукционов и устанавливает норму продавать государственные и коммунальные земли исключительно через такие аукционы);
— №2194 (об упрощении процедуры передачи земель, децентрализации управления землями, передаче государственных земель за пределами населенных пунктов в коммунальную собственность общин и функции контроля Госгеокадастра соответствующим местным органам);
— №2370, (открывает свободный доступ к данным кадастра и обеспечивает обмен информацией между реестром прав и кадастром);
— №2280 (регулирует вопросы установления границ общин, пространственного планирования их территорий, отменяет необходимость разработки нескольких видов градостроительной документации и документации по землеустройству).
Оставить комментарий